近日，随着房地产市场逐渐低迷，出现了开发商无力完成开发导致商品房烂尾，无法在预计交房时间交房的现象。在商品房买受人采用按揭贷款方式购买房屋的情形下，会出现买受人无法按期取得商品房，却仍需承担银行贷款的矛盾。是否应让房屋购买者承担商品房无法交付的风险？对此，小编将通过梳理相关法律规定和裁判案例，分析按揭购买的商品房烂尾后的处理方式。

一、商品房买卖合同如何处理？

在出现烂尾楼时，意味着开发商无法在合同约定的交房时间内向购买者交付房屋。此时开发商属于迟延履行合同，构成违约。购房者可以催告开发商履行合同，如果开发商仍不能交房，购买者可以解除合同。根据《民法典》第五百六十三条：

“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

在(2021)新2701民初2573号王辉、新疆益兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书中法官认为：“案外人王晓霞代原告王辉向被告益兴房地产公司催问房屋交付时间，被告益兴房地产公司亦未在三个月的合理期限内交付房屋。故对原告王辉要求解除《博乐市青得里镇景逸新村小区安居富民楼房购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。”因此，购房者催问开发商交房时间即可构成法条规定的催告。

如果开发商在买卖合同中约定即使开发商逾期未能交房，购房者仍没有解除权，则购房者可依据《民法典》第四百九十六条至第四百九十八条相关规定诉请确认其为格式条款进而主张该部分约定无效，根据《民法典》第四百九十七条：

“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”，开发商上述关于没有解除权的约定不合理的排除了购房者的权利，购房者可以主张相关条款无效，进而行使法律赋予其的解除权。

二、商品房担保贷款合同如何处理？

《商品房买卖合同解释》第二十条规定：

“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

第二十一条第二款规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

在商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也应解除。并且开发商应将购买者已经还贷的部分购房款和利息返还给购房者，将购房者还未偿还的贷款返还给担保权人。在（2019）最高法民再245号民事判决书中法院即认为在商品房买卖合同解除后，《借款合同》和《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，且由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，买受人不负有返还贷款的义务。

三、已付购房款如何返还？

在商品房买卖合同解除后，业主有向购买者返还购房款的义务，购房者一是可以通过申请强制执行来追回购房首付款；如果开发商无财产可供强制执行，可尝试申请执行商品房预售资金监管专用账户中的资金。但是对于商品房预售资金监管账户中的资金能否被强制执行没有明确的法律规定。《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十八条规定：

“专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。”

因此，如果在北京地区，可根据该条规定尝试由执行法院在向有关部门申请后有权直接执行债务人在监管账户中的资金用以偿付业主。其余地区亦可参考北京地区的相关规定。

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