童年的家

我国是一个有着五千年文化的文明古国，很多传统和文化自古流传到现在。而国人的购房情结，同样是自古到现在一直就有的。有句俗话说的好，“金窝银窝，不如自己的狗窝”，很形象的描述出我国平民阶级对房产的渴求。而对于有能力的人，房产并不仅仅是作为一个家的存在，更多时候，一处价值不菲的房产，代表着主人的地位、身份和财富。

偌大的魔都，下班的晚上有没有一扇窗在为我亮着灯

一套不动产，不仅仅是家，更是身份、地位、财富的象征

如今，随着我国的城市化进程发展到现阶段，更多的人涌入城市中，在每个城市的各个角落落地生根、结婚生子，这一个个的小家庭都需要自己的“窝”，而支持着他们买房的动力，无非是婚姻的需要、不愿寄人篱下的悲哀和安全感（注：无论什么样的人，在一个城市生活多久，这座城市没有一套属于自己的房子，你永远不会把这里当作你的家，在这座城市工作生活，永远没有安全感）。

房产交易毕竟是一个家庭的大事，很多家庭可能倾其一生所有，只能拥有一套刚刚好够住的房产，由于信息的不对称，所以大家购房时都小心翼翼，时刻把自己的神经绷得紧紧的，担心一不小心，自己的首付款打了水漂，或者付了钱拿不到房子，担心遇到各种陷阱……

下面本文将从各个方面，对于有意在上海购房的朋友，提供一些可具参考价值的建议，以及购房政策、交易流程和税费贷款等等相关政策的解答。

1、购房前选择之：

地段、地段、地段，重要的事情说三遍。房产又叫不动产，地段永远是衡量房产价值的最重要的属性之一。有能力的购房者，做决定之前，一定不要忽视房产所处的地段。

2、购房前选择之：

量力而行，根据首付款、月收入来选择适合自己的房产（上海贷款需提供收入证明，收入证明需达到月还款额的两倍），要让房贷成为“甜蜜的负担”，而不是让自己成为“苦逼的房奴”。

对于我们在房产交易中可能遇到的陷阱，通过以下几点，大部分都可以避免：

1、付定金当天，切记要查看房屋当天的产权调查，以确定房屋是否有除了正常的银行贷款之外的抵押、查封等债务问题。

2、房款选择资金监管：上海在这方面，不是硬性规定，买卖双方可自主选择是否选择资金监管，在买卖双方都有贷款的情况下，仍然可以选择资金监管。

3、若需委托他人交易的，切记需要有公证处的公证委托，若无公证委托，网签合同无法送进房地产交易中心。

一、境内：上海限购政策自2011年1月31日实施，详细内容如下：

在限购政策前，上海户籍买方各自和父母共有2 套住房（≤2 套），提供亲属关系证明，可不计入住房套数；非户籍，在网签日期前夫妻双方任何一方 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保或个人所得税税单（俗称“个税单”）的非上海户籍居民家庭，可购买一套。

对于限购政策的解读，首先我们明白两点：

1、上海户籍单身和家庭，均可购买。

2、非上海户籍居民在上海购房，必须以家庭为单位，简而言之，外地人单身在上海限购。

下面用一张表格展示上海限购的详细内容：

上海户籍家庭的认定如下：

居民家庭成员中只要有一个具有上海户籍的，即可视为上海户籍家庭，包含以下几类情况：

（1）上海户籍人士与上海户籍人士组成的家庭；

（2）上海户籍人士与非上海户籍人士组成的家庭；

（3）上海户籍人士与境外个人、港澳台居民组成的家庭。

家庭名下住房套数认定情况如下：

1、家庭成员的认定：夫妻双方和未成年子女（含合法手续收养的未成年子女），成年子女计为另外的家庭。未成年和成年认定标准：18周岁。

2、家庭名下拥有住房套数认定标准：

（1）家庭已有住房，含已取得不动产权证书和已完成网签但尚未取得不动产权证书的住房。

（2）限购政策前上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房（≤2 套）提供亲属关系证明，可不计入住房套数（注：仅限和父母共有）。

（3）住房套数认定时，仅指在上海市内的住房，非上海市内的住房不计入内。

（4）非居住用房不计入住房套数，如：写字楼、商业、办公、车位等。

注：上述非上海户籍家庭的限购政策，仅指外地人，不含港、澳、台以及境外人。

凡在上海购买居住用房的个人居民家庭，均需审核购房资质。（个人可至上海市房地产交易中心拉取个人限购信息）

二、港、澳、台及境外人在上海购房政策如下：

根据上海市 2018 年 7 月 2 日出台的《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》：港、澳、台居民及境外个人提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同及相对应的个税单或社保单且名下无住房的，可在本市购买 1 套用于自住的住房。

三、境内注册公司购房政策如下：

购买新建商品房需满足以下条件：

1、企业近年缴纳税款金额 500 万元（不含）以下的：

（1）企业设立年限已满 5 年；

（2）企业在本市累计缴纳税款金额已达 100 万元人民币；

（3）企业职工人数 10 名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年。

2.企业近年缴纳税款金额 500 万元（含）以上的，无上述限制。

公司购买上海市内存量房（二手房）无条件限制。

四、司法拍卖房和非住宅产权不动产不在限购范围内（港、澳、台及境外居民不得购买非住宅产权不动产）。

上海不仅有限购政策，对于个人在上海购房的，同样有限贷政策，具体内容如下：

1、借款人家庭名下在沪无住房的，且全国无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不得低于 35%。

2、对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（无论有无结清），再次申请商业性个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行。购入普通住宅的，其首付款比例不得低于50%；购入非普通自住宅的，首付款比例不得低于 70%。

限购政策中的首套房和二套房认定如下：

1、首套房：

商业贷款：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可不计入套数）；

组合贷款（商业及公积金组合贷款）：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录（在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可不计入套数）。

2、二套房：

商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一次住房贷款记录，无论贷款是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可不计入套数）；

组合贷款：家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积≤36.7 平方米或名下有一次住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除）。

注：贷款记录的认定均指全国范围内；组合贷款时在沪上海仍有公积金贷款未结清的，则公积金限贷，无法办理组合贷款。

限贷说完了，再和大家说说比较关心的贷款年限的问题：

1、主贷人年龄：贷款年限+主贷人年龄<70 周岁。同时，一般情况下男性 65 周岁，女性 60 周岁，不超过这个年龄，均可申请住房贷款。

2、房龄：贷款年限+房龄＜50 年。

3、住房贷款年限最长不超过30年，非住房贷款年限最多10年。

以上三个条件必须同时满足，且取最短年限为可贷款年限。

购房者最大的开销除了房款之外，税费方面也是一笔不少的开销，下面就在上海购房过程中产生的税费情况，为大家做详细的解答。

不动产交易过程中产生的税费，主要有个人所得税，增值税及附加和契税，另外不动产购入后房产税根据购入者的实际情况进行减免或征收。

一、契税：

契税的纳税人为购房者，上海不动产交易的契税税率为：1%，1.5%，3%，具体缴纳比例如下：

注：契税首套和二套的认定方式为：只要家庭名下有房，再次购房缴纳契税时均算作二套房。公司名义购房契税税率：（核定价-增值税）×3%。

契税符合以下条件，可免征：

1、公房出售前后 1 年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请享受契税减免优惠。

2、上海市拆迁户使用拆迁补偿款购房，可依法享有契税减免政策（购房日期需在签订拆迁补偿协议日期之后）。

二、个人所得税和增值税及附加：

个人所得税和增值税及附加均由业主方缴纳，具体缴纳比例和减免情况如下：

注：增值税及附加的税率为5.3%，5%为增值税，0.3%为附加。若需缴纳个人所得税，均可选择利润的20%缴纳（利润计算方式：利润=本次出售的核定价-【购入时合同价格+购入时契税+本次出售增值税及其附加+装修费用（≤购入合同价的 10%）+购入贷款利息】）。

增值税及附加缴纳，可简单归纳为：购入房屋不满两年，按照全额缴纳；购入房屋满两年，按照差额缴纳。

个人所得税缴纳，可简单归纳为：不满五年，按照全额缴纳；满五年且为家庭在上海唯一住房，免征。

上海房产税政策自2011年1月28日出台，详情如下：

1、上海户籍家庭，首套房免征；二套改善用房，超出家庭人均面积60㎡的部分，按照应税税率缴纳。

2、非上海户籍家庭，全额缴纳房产税：

若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产税；

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满 3 年或积分未达到 120 分的，可先全额缴纳房产税，待满 3 年或积分达到 120 分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税。

3、港、澳、台及境外人士，全额缴纳房产税：

港澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；

台湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；

境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征；若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税。若有“海外人才引进类居住证”，或中国绿卡，可直接申请免征。

房产税税率及征收方式：

1、税率：0.4%，0.6%。

购入房屋的单价≤57962 元/㎡的，税率为 0.4%；

购入房屋的单价＞57962 元/㎡，税率为 0.6%。

2、征收方式：

购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率÷1.05。

应税面积仅指上海户籍家庭，外地家庭及港澳台、境外人士需全额缴纳。

应税面积计算方式：

（1）原有住房面积+新购住房面积≤家庭人数×60㎡，应税面积=0；

（2）原有住房面积+新购住房面积>家庭人数×60㎡；若原有住房人均面积≥60㎡，应税面积=新购住房面积；若原有住房人均面积<60㎡，应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）-家庭人数×60㎡。

以上的税费情况，均指个人购买住宅产权住房所需缴纳的税费，其中若新购住房为花园住宅的，需额外缴纳0.3%的评估费。

目前因政府倡导简化流程，让市民少跑腿，不动产交易流程目前最快一周即可办理完毕，具体详情可私信或留言。

房产政策时时变动，本文内容仅供参考，若因政策变动引起的变化，请参考新政。

愿每一位购房者都能在自己所在的城市顺利拥有自己的家。

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