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最近,很多朋友、粉丝向我们咨询买房事宜。一位朋友因CBD西片区拆迁,获得约180万元的补偿款,想以约300万元的预算买房,很是纠结。
那么,以约300万元的预算在济南买房,买哪儿最合适?下文是我们对朋友的私下回复,稍作修改后供大家参考。
1、从大区位看,优先考虑济南东部。
济南城市发展主方向在东部,济南近年来的重点发展战略在东部,CBD、自贸区、科创走廊等都在东部。经济的发展带来大量新增人口和置业需求,这是济南东部房价的重要支撑。
而且,从未来看,济南西部发展空间受限很明显,从国际医学中心再往西就临近黄河,黄河西北是德州地界,发展空间不足,不会是济南发展的重点(特别备注,个人很喜欢西客站的居住环境,但其产业发展情况任重道远)。
东部则大有可为,从奥体向东一直到章丘,有大片的土地可供开发。在可以预见的未来,济南很多产业依然将在济南东部落地,未来济南城市重心将继续东移。
因此,不考虑买房人个人情况下,买房优先考虑东部。
2、从300万预算看,新房重点考虑盛福,二手房重点考虑汉峪
300万是明显的改善需求,对片区的生活配套、未来前景都可以有较高要求。有这样的预算,我们建议将标的控制在东高速以内,优先在凤凰路以西,也就是向东不超过汉峪金谷、高新区核心区。
同时,300万的预算也不是特别高,已经无法购买核心片区优质楼盘,如CBD片区、贤文片区基本是够不着了。
在这样的条件下,买新房的话,历下区盛福片区是比较好的选择。
盛福片区位于高新区核心区以北,胶济铁路以南,凤凰路以西,奥体西路以东。该区域紧邻高新区,可享受高新区生活配套。同时,该区域已经基本拆迁干净,没有历史遗留问题,目前有多个楼盘正在销售,城市发展速度很快。
(盛福片区楼盘分布)
可重点考虑楼盘包括:招商滨河府、中电建国誉府、绿城蘭园、中建星光城市、保利公园上城等。
二手房市场,可重点考虑汉峪片区。
该片区在高新区核心区以南,汉峪金谷以南,属于高新区范围。这里是近年来才发展起来的新城区,优势也很明显:距离新城中心较近,生活配套较齐全,城市面貌也不错,南部靠近山体,居住环境也很不错。
而且,这里的楼盘都是次新楼盘,有电梯,地上无停车位,整体品质较高。
买二手房需要“淘”,要一个小区一个小区地看,一套房子一套房子的比选。不要吝啬中介费,可以找附近一个二手房中介,让中介带着你多看几个楼盘,多看一些房子。
3、其他区域,济南南部、东站、西客站、二环东……
济南南部,市中区范围,也有几个楼盘是比较好的选择。比如,鲁能领秀城樾系健康宅,市中万科城。
它们优势是位于济南市区南部,教育配套好(有利于升值保值和转手),居住环境也不错。稍微注意的是,领秀城樾系健康宅建筑密度稍高,市中万科城比较靠南,城市继续向南发展的空间有限。
如果比较重视子女教育,同时在老城区工作的话,可以优先考虑以上两个楼盘。毕竟它们属于市中区范围,教育资源优势明显;它们去老城区很方便,与老城区生活对接更好紧密,能享受更多老济南的生活。
(领秀城樾系健康宅布局图)
东部,工业北路以北,济南东站区域有较多楼盘在售,价格低的一万三四,价格高的一万五六。该区域偏向于刚需,300万的价格能买一套很大的房子。但周围配套目前还较弱,而且其整体居住氛围偏刚需。
西部,西客站片区,有大量二手房及少量新盘在售。新楼盘中,龙湖天越整体不错——位于经十路沿线,有地铁,有商场,紧邻公园。另外还有两个超级大盘也在售,分别是杨柳春风和中建锦绣首府,它们有密度较低的洋房、小高层产品,杨柳春风的产品也很不错。
但西部发展前景较东部弱,新增就业较少,二手房存量也比较大。
老城北部,也有比较多的楼盘在售。其中,全福立交桥西南侧,原黄台铁路货场地块,高铁熙悦府在售,价格一万六七;小清河以北,二环东高架以东,重汽翡翠外滩东侧,银丰国泰江悦在售,价格一万六七。北湖片区,金地湖城风华、远洋湖印都会在售。
老城北部的楼盘比较适合周围地缘性客户。这里的问题是,很多楼盘四周城市形象一般,城市更新压力大、速度慢,所以在这里买房的人通常都是周围居民,区域外居民很少来这里买房。
老城中部,和谐商圈附近也有几个楼盘在售,包括:中海汇德里、远洋万和公馆、绿城诚园,它们价格较高,基本在2.3-2.6之间,300万预算只能买小三室产品了。
另外,二环东路以东区域:祝舜路以北、胶济铁路以南、祝甸地铁站以西约500米处,电建洺悦府在售,价格2.3万左右;历下区化纤厂路与花园东路交汇处附近,海尔产城创铂悦澜庭、天玺在售,前者价格1.7左右,后者价格2.4左右。
4、买房是个大工程,建议多走多看
买房是一个很大的工程,那是几百万的大交易,毕生的心血都在里面,一定不要着急。
而且,虽然目前市场回暖,但近年来很多人收入下降,我们不认为市场已经恢复曾经的牛市。也许个别片区的新房可能会出现上涨,但我们不觉得近期会出现全面上涨,尤其是二手房市场供应量大,大家选择余地有很大,不要一听置业顾问说要“涨价”就急于交定金,一定更要多看多比较,耐心做必选。
好了,今天就聊到这里吧,希望这篇文章对大家买房有所帮助。最后再强调一下,本文主要内容是观察君对朋友的私下回复,仅供大家参考,不当之处请大家海涵。
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