一直被诟病的公摊面积非但没有取消，反而要增加计算面积，高级小区预估每户多出6平米，在北上广深这些高房价城市，一套房大概增加30-50万，二线城市多出十几万，这到底是怎么回事？

3月1日，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施。

 

新文件规定：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。而旧规则是：墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等都不计入建筑面积。意味着，民用建筑的外墙面层被计入建筑面积。

 

很多人对这种专业术语不明就里，让我们再次简化成钱来理解一下。

根据专业公司的测算，以真石漆墙面为主的普通住宅小区，外墙厚度在18-20毫米，建设总建筑面积为10万方，建筑面积将增加500-600平，小区整体建面增加0.6%。如果是1000户，每户多出0.5平。如果这个小区在北上广深，房价按6万算，就是多出3万；如果这个小区在普通省会城市，房价按2万算，就是多出1万；如果在县城，房价1万，就是多出5000元。

但是如果这个小区定位的高档小区，使用干挂石材、玻璃幕墙或是铝板等材料做外立面，成本就要高很多了。10万方的建筑面积，假设是用厚度200毫米的玻璃幕墙作为外立面，小区的整体建筑面积是增加3000平，也就是增加了3%，按500户来算，每户多出6平。那么北上广深的房价多出36万，普通省会多出12万，县城多出6万。

最关键的问题是，多付的成本并没有让套内面积变大，属于“沉没成本”。

不断增加的公摊面积不止让购房者无法接受，也曾经引起过官媒新华社的发声。

2018年，新华社发布了一篇《买100平米房子只得70平米，"公摊面积"让我们很受伤！》，引起购房者的共鸣。

 

去年的两会期间，“取消公摊面积”更是一度冲上热搜，成为热门提案。

 

同年（2022年），国家官媒再次发声，撰写的《公摊面积成为糊涂账？别再让买房像开盲盒》一文，再次引爆舆论，人见人打的“公摊面积”犹如过街老鼠。

 

说起公摊面积的历史，就要说到内地房地产的鼻祖——香港。

上个世纪90年代，公摊面积从香港传入内地，被各大开发商使用得炉火纯青。

通常我们所说的公摊面积是指除了套内面积之外的公共面积平摊到每户，主要包括：楼道、入户门厅、电梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

不同的房屋类型，公摊面积也不一样，一般多层住宅公摊在10%左右，小高层在15%左右，高层公摊则在25%左右。

公摊面积被诟病，主要有以下几个原因：

第一、每个区域的公摊面积具体占比多少，都是开发商说了算，无法得到清晰的数据论证。

第二、物业费按建筑面积算，但服务的只是公摊面积部分。

第三、公摊区域的收益归物业，不归全体业主。

第四、精装修的单价按建筑面积算，如果是高层的公摊25%，相当于多付了购房成本。

有意思的是，内地房地产的老师香港已经于2013年取消，而内地尚未有实质性的进展，但也有几个城市已经做出了探索。

2002年，重庆以法律形式明确了商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。

 

2003年，北京的《北京市城市房地产转让管理办法》中就明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。

2021年，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。

但是又有消息称，该文件针对的民用建筑并不包括房产测绘，暂时不会影响到居民住宅的建筑面积，未来会不会统一计算还不得而知。

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