法拍房顾名思义就是法院拍卖的房产，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。一般情况法拍房有以下几个来源：商业贷款纠纷产生、民间借贷纠纷产生、司法没收纠纷产生。一般来说，法拍房的起拍价会远低于市场价，一般一拍为评估价或市场价8折，二拍一般为一拍价格的8折，即评估价或市场价的6.4折，看起来还是相当诱人的，对于购房者来说能买到便宜的房子算是大好事。那么法拍房能买吗，购买法拍房可能会有哪些风险？

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的，并且买了法拍房之后，有些购房者还无法联系到户主，或者是户主根本就不愿意配合迁出户口。虽然法院可以强制执行拍卖，但是却不负责解决户口问题，因此在竞买法拍房的时候我们要先去派出所查询户口迁出情况，以及当地的落户政策。对于无法落户的问题目前一个较为可行的办法是如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题，具体还要再次和当地户籍部门确认落户办法。

法拍房大都是二手房，要么空置要么有人居住，有人居住又分两种情况：一种情况是原业主居住；另一种情况是房子带有租约。第一种情况我们需要了解原业主房屋被拍卖的原因，拍卖完成后法院是否能协助进行腾退，另外，如果实际居住者为老人，则要尤为谨慎。第二种情况则是由于买卖不破租赁的原则，有些被执行人会恶意签订低价且长期的租约，以此来对抗司法拍卖执行。在参与法拍房竞买前，我们要了解清楚房子是否存在租约，租约是否合理、合法，如果存在租约一般不建议购买。另外，随着《民法典》的正式实施，我们还应对房屋是否设立有居住权进行了解，避免花了钱却不能入住的情况发生。

很多人以为法拍房的起拍价格比较低，自己就一定能以比较低的成本买到房子，但没准还需要付出更多的购房成本！首先是税费方面，如果购买的是个人房产，一般交易税费也就和正常二手房交易差不多，并且目前多数是由买方先行垫付，之后再从拍卖所得扣除退还。但如果购买的是企业房产，那需要交的税费就多了，其中土地增值税会占据很大一部分，即使之后能退还，也需要一大笔资金进行周转。其次是房屋所欠的水、电、燃气、暖气、物业费等费用，有的法拍房在拍卖前已经很长一段时间无人居住，各类费用攒了一大笔，如果买到此类房产，购房者就需要额外支付一笔开支来清偿这些欠款，建议可以到物业及相关部门查询房屋欠费情况。

通常购买法拍房，竞买人也能够进行实地看房，但是毕竟不能像看二手房那样看得那么仔细，所以一些细节可能很难注意到，甚至有的法拍房由于某些原因还无法进入查看，但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

说了这么多，那么法拍房到底能不能购买？如果确实想要购买法拍房，那么购房前一定要了解清楚可能存在的风险，以及自己是否能够处理和承担这些风险。法拍房价格虽可能低于市场价，但完成整个流程办理和正式入住也更为麻烦，购买还需三思而行，量力而为。#法拍房#

 

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