“北京教育看海淀，海淀教育看黄庄”，作为鸡娃先行示范区，学霸牛娃和他们开了挂的妈妈们，从不让自己落于人后。

 

前有“4岁娃1500词汇量在美国够用，在海淀不够用”的段子，后有“码二代”把昌平二中回龙观校区考成学区房的例子。

今年高考前20名中，海淀入围人数又以压倒性优势领先北京各区。

 

海淀牛娃虽多，可海淀基数大也是事实，牛娃们要想考出风格，考出水平，卷是先决条件。

多校之后，海淀的学区房涨幅发生了哪些变化，我们取了近两年海淀区的样本数据，带大家一起来看看。

1、涨幅跑赢大盘

对比2021年5月和2023年5月数据，北京房价涨幅为6.2%。

海淀区的房价近两年也维持上涨趋势，在同数据维度的涨幅为10%，涨幅低于西城和东城。

 

（想看西城、东城学区房的搜：西城学区房涨幅排行来了、东城学区房涨幅大排名）

海淀考生多学霸多，是优势也是劣势。

比如去年，海淀在中考录取人数上遥遥领先，可由于分母太大，区普高率不仅低于东西城，甚至比朝阳还低很多，基本和丰台相差无几。

 

所以说，海淀娃们的真正竞争对手，就在自己身边，毕竟东西城的名校都是历史的安排，而“海淀六小强”出来的学霸，哪个也不是普娃，至于房价涨幅，也都是鸡娃家庭靠实力一分一分考出来的。

2、涨幅黑马——上庄西北旺

海淀有17个学区划片，是西海东三区中最多的一个。

 

海淀学区可以划分为5个梯队，水平也参差不齐，顶尖学区如海淀学区和中关村学区，实力非常过硬，对标东西城一流学区也不逊色，差一些的学区，普高率、一本率基本看齐隔壁省的县。

从近两年数据来看，虽然海淀区各个学区房价都在涨，但是各个区域之间涨幅仍有差异。

 

对比去年海淀各学区房价数据，涨幅黑马的竟是第五梯队的上庄西北旺学区，海淀学区中的王者海淀、中关村和上地三个学区涨幅基本吊车尾~

我们先来看一张图：（海淀学区太多，图片只挑重点的放，想要其他学区小升初派位入学图私信）

 

上庄西北旺学区挨着昌平，包含了永丰地区，这个学区除了一所上地实验外，小学和初中较为一般。

区域内关注度高的就是人大附航天城学校，为十二年一贯制；学区内还有一个就是清华附永丰学校，是九年一贯制，由于该校是新建校，学校水平自然和海淀老牌名校比不了。

那么，学校平平无奇的上庄西北旺学区，学区房价格领涨海淀，我认为原因有二：

其一是，该片区房价确实在海淀较低，仅高于温泉苏家坨学区；

其二是，该学区背靠永丰地区，有强大的产业支撑，不缺购买力，这两年永丰区域新盘如栖海澐颂、中海·富华里、幸福里润园单价8万+，房价仍有涨幅空间。

参考一下隔壁昌平二中回龙观分校的例子，读书不仅可以改变命运，还可以改变房价，因为你永远可以相信海淀高知爸妈。

再来看涨幅排名第二的羊坊店学区，也是近两年关注度较高的学区之一。

 

片区内小学实力均衡，翠微小学和人大附翠微小学热度很高，其中翠微小学海淀排前十，几个校区本质上是同一所小学的不同年级部，人大附翠微小学直升人大附翠微初中部，羊坊店五小也有直升57中比例。

初中方面，片区内人大附翠微和57中比较热门，57中有1+3可以减轻中考的压力；交大附和进修实验实力也不错，家长关注度上来了，房价涨幅自然也有不错表现。

3、海淀小学价格涨幅排名

我们为大家整理了海淀区近一年小学涨幅排名，如下表：

表：海淀主要小学价格涨幅top20

 

其中，人大附中航天城学校涨幅最高，该小学属于上庄西北旺学区。

该学校是片区内的热门校，但是，旁边有航天五院和部队，一般人进不去，划片小区房价门槛高，不建议家长盲冲。

 

涨幅紧随人大附中航天城学校、排名第二的是清华附中上地小学，原清河五小，该小学属于上地学区，海淀学区中的王者之一。

划片学区内清华附小和北大附小是对教师子弟的，片区内除了清华附中上地小学，还有两个小学：上地实验学校的小学部和上地实验小学。

上地学区最大的优势，是小升初派位校质量很好，片区内清华附上地和上地实验都是很好的初中，二十中是以前的区重点、现在初中部也还属于中上等，人大附西山是人系里最弱的一个，但在整个海淀属于中等、有集团校优势，以上就是上地学区受追捧主要原因。

清华附中上地小学划片小区不少，但在售房源不算多，均价在整个海淀也算高的，区域内有2000年以前没电梯的老房子，也有2010年左右的次新大洋房，总价差距大。

 

 

海淀区四王府小学涨幅排行第三，该学校属于四季青学区。

四季青学区在海淀比较一般，特点是民办校多，片区内最好的小学即海淀外国语实验学校小学部，这所也是海淀非常强的民办校；中学的话，以前十九中还可以，现在在海淀集团校崛起的背景下，显得有点鸡肋。

简单来说，选择该片区的好处是学位充足不会调剂。片区内大平层别墅很多，尽管对口小区均价不高，但是因为学区是在平庸，不推荐购买。

涨幅排名第四的羊坊店中心小学，属于羊坊店学区，也是热门校，近两年关注度高，师资不错，学位充足，该小学占坑房400万起步，适合预算不高的家庭。

 

而涨幅排名第五的十一学校一分校，属于万寿路学区，是一所九年一贯制学校（直升不是十一本部），这个学区挨着丰台、石景山，是很多在郊区上班、兼顾通勤的家长关注的区域，对口小区占坑房总价500万左右。

 

4、总价及建议

海淀的学区房不同于东西城，是甲之蜜糖乙之砒霜般的存在。

相对于东西城来看，海淀整体城市界面更新，2000年后的小区更多，同样预算，海淀学区房的居住品质也要更好。

但是，海淀各学区之间的水平相差也较大，好的学区，如中关村学区、海淀学区内的中一二三小，上就是奔着鸡娃去的，家长们别以为买个学区房就够了，家底儿是一方面，毕竟鸡娃这事，不是花了钱就能看到效果的。

海淀的优势是点招规模全北京最大，这对于天资聪颖、学习努力的牛娃来说，只要有海淀学籍都有机会被掐尖进六小强，如果这样的孩子上的又是名校，被翻牌子的几率也更大。

反之，要是娃不是学习那块料，或者爹妈想躺平卷不动那种，也许你斥资了上千万的学区房，也只是买了个寂寞。

不可否认，海淀更靠近产业前沿，房子年代更新品质更好，相比东西城的老破小，其“核心资产”的概念更强，对于在海淀上班又想购买学区房的家庭来说，海淀核心学区的次新房确实更值得入手。

最后提醒一句，执着于海淀热门学区和名校的家庭，买房前必须要了解1911政策，否则一旦被多校，可能竹篮打水一场空。

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