你住南京江宁吗？居住体验感怎么样？区域房价水平如何？最近，一份江宁居住测评在网络上流传，引发广大网友的讨论互动。

 

截图来源于小红书

测评指标，从商业、地铁、居住环境、代表小区、区域均价几个维度展开。一时间，网友们吵翻了天：

“百家湖yyds。”“这价格纯属造谣吧？”“东山不配拥有姓名？”“滨江房租便宜，人少车好停，就等通地铁了。”“鉴定过了，是散装江宁。”……

大家都知道，江宁是南京常住人口最多的行政区，包容性非常强。我们梳理出各子板块的新房均价、主力次新小区成交/参考均价、配套指数、居住舒适度。这份“散装江宁”居住指南，建议收藏。

 

百家湖

新房均价：4.6万/㎡

配套指数：☆☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆☆

百家湖，已经凭借景枫中心、1912、金鹰等商业“天团”，地铁1号线，百家湖文化中心等齐全配套，成为江宁人心目中的“宇宙中心”。

甚至，不少热门电视剧都在这里取过景。

住在百家湖，有多惬意？景枫凤凰台、21世纪现代城等小区的业主表示：“下楼就是商场和地铁，夏天的夜晚去凤凰台、百家湖边兜风，还用得着去新街口吗？”

 

离商场稍远的人，已经Get到周末出行法则：“千万别开车去景枫、1912，毕竟去晚了连小电驴都没地儿停。”

在百家湖住久了的人，正方新城都嫌远，更别提禄口、滨江了。

寸土寸金的百家湖，新房并不多。

阳光城檀境卖完后，百家臻园来接棒，含包均价站稳江宁新房价格天花板，最小户型妥妥得600个W往上了；纯新盘铂萃云湾户型面积段较为保守，精装价格待定。

 

代表性的次新小区，有成交均价4.4万的朗诗玲珑屿，4万的景枫凤凰台，3.8万的中锐星湖名邸。

一个热知识，朗诗玲珑屿成交单价曾飙到5.2万以上，战斗力惊人。

 

也有冷知识，心比天高的百家湖花园湖心独栋，挂牌单价逼近7.6万，有价无市……

 

不过，在这波低迷的行情里，百家湖发挥了宇宙中心的优势，跻身南京相对抗跌板块行列。

九龙湖

新房均价：3.8万/㎡

配套指数：☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆

双龙大道再向南，就来到了百家湖的“邻居”：九龙湖。

九龙湖人对这里，又爱又恨。

有人说，住在九龙湖金隅是真舒服，房子新、物业好，出了小区就能到地铁站，隔一条马路是环湖而建的公园。

也有人说，九龙湖全是高层小区，入住率又狂高，电梯很难等。

有人说，九龙湖的北小、同仁医院、地铁3号线、保乐荟和沿街门店，串起了生活的烟火气。

也有人说，“鸽王”地铁5号线，严重影响了城市界面。

 

但住在这里的人，愿意将它的一切照单全收。

现在，要想在九龙湖买新房，可不容易。核心区域里，金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑，只剩少量人才房可选。商品房嘛，得去九龙湖企业总部园旁的朗诗九龙熙岸看看了。

 

次新小区，选项倒是丰富。

万科翡翠公园均价4.1万，银城千花溪、保利中央公园西苑3.9万，万科金域蓝湾3.8万，新城玖珑湖3.6-3.7万，骏景华庭3.4万……

 

泡沫挤去后，九龙湖的二手房性价比上来了。运气好，淘到3万/㎡的新城玖珑湖、3.3万/㎡的万科翡翠公园不是难事儿。

小龙湾

新房均价：3.5-4万/㎡

配套指数：☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆

要说江宁核心区，小龙湾也必须占有一席之地。

即使不住小龙湾，很多江宁人也去网红桥打过卡，去市民中心办过业务，去龙湾天街品尝过美食。

即使龙湖春江郦城倒数第二次开盘时才卖3.2万/㎡，也不妨碍后来均价飙升到4万/㎡的朗诗玲珑新亭轻松清盘。

眼下，小龙湾的业主们去地铁1号线竹山路站或百家湖站，距离都有些尴尬。可用不了多久5号线江宁段就要跑起来，通车还会远吗？

 

到底是江宁核心区。今年7月，小龙湾G39地块摆上货架，和软件谷、地铁小镇宅地PK。G39无悬念触顶摇号，花落联发。有消息称，华发或将加盟，一道开发这块地。

小龙湾备受期待的新盘，当然是被天街和秦淮河围住的仁恒G93。为了匹配无敌的景观和配套资源，仁恒将大手笔打造143-330㎡的改善产品，仁恒造，值得期待起来。

 

这里的次新小区，龙湖春江郦城一枝独秀，高峰时有房源成交单价超5.5万/㎡。如今成交均价回落到4.2万，最近甚至成交了不少3字头的捡漏房。

 

上秦淮

新房均价：3.6-3.7万/㎡

配套指数：☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆

和百家湖、九龙湖比，上秦淮的气质宁静许多。

3号线底站秣周东路站，和砂之船无缝连接，联动未来科技城小学，解决了民生配套；未来科技城、江宁无线谷、紫金山实验室等，直接带动就业。

可以说，实现生活、消费、工作的闭环，上秦淮毫无压力。难怪有人直言“靠着湿地公园，商业、地铁都有，住在低密小区不要太舒服。”

 

现在，上秦淮的开发重心也在南移。地铁3号线三期、江宁妇幼保健院正在建设中，未来科技城初级中学也在稳步推进。

上个月，颐居刚刚在靠近华谊兄弟电影小镇的地方拿了块地。板块在售的紫京四季、芳原，是小高层和叠墅的完美错位。

 

上秦淮的次新房供应主力，是早几年扎堆开卖的楼盘。

低密的银城旭辉上淮铂悦府，均价4.1万；五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间，均价3.6万；葛洲坝融创紫郡府，均价3.3万；银城旭辉云台天境，均价3万。

 

受市场寒气影响，上秦淮个别房源价格大跳水。7月底，云台天境一套120㎡四房成交单价不到2.6万，五矿澜悦栖原一套90㎡三房也贴着3万/㎡线出手。

 

 

逃离上秦淮的人，会觉得这里是围城吗？

东山

新房均价：3.3-3.5万/㎡

配套指数：☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆

虽然是江宁的中心，但东山早已开发成熟。商业、地铁等配套能级难以与百家湖抗衡，加上有限的新房供应量大多在边缘地带，渐渐没了存在感。

不过，东山的大市口广场、飞飞商场、女人街、肚包鸡……藏着老东山人的回忆和情怀。虽然地铁5号线还没通车，可强大的公共交通网络，让东山的日常出行无比便捷。

这几年，东山也拿出了珍贵的宅地，以海玥华府、万科都荟启境、中天云来、武夷七里湖山为代表的新盘，可以满足地缘置换。

 

老小区扎堆，东山并没有表现亮眼的次新房。而随着市场行情的下行，新房的去化周期也相应拉长。看来东山再起，还需要加一把力。

方山

新房均价：2.7-3.2万/㎡

配套指数：☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆

方山，有两幅面孔。

被文鼎广场、地铁1号线等覆盖的一带，繁华热闹；紧挨着方山脚下的一带，气质文静。

这里离南京主城稍远，却是刚需扎根的首选地之一。开市客、保利商业、G99商业等按下快进键，生活配套逐步提档升级。

前几年的高频次卖地使然，方山在售新房选择面非常广，毛坯、精装；高层、洋房，种类繁多，刚需的户型和价格，使得总价段相对可控。

 

方山的次新房，价格跨度比较大。

以景枫加州城、景枫你山、伴山香槟园等为代表的墅类，均价多在4万以上；五矿澜悦方山、五矿九玺台、联发翡翠方山、鲁能泰山7号院，均价3.2-3.8万；中粮祥云、武夷名仕园、招商方山里、银城一方山等，则是友好的2字头。

 

麒麟

新房均价：2.8-3万/㎡

配套指数：☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆☆

近紫金山、光华门，麒麟更多时候，被归类到城东里。

有轨电车、麒麟中央公园、南外仙林分校；荔枝广场、宝龙广场、龙湖天街、南师附中分校……不谈地铁，麒麟的配套就顶呱呱。

即使是江宁的一份子，可比起百家湖、东山等，麒麟人更喜欢去新街口、马群，甚至仙林。地理位置使然，麒麟人去河西上班，通勤是真头疼。

 

仁恒城市星徽、时光璟宸收官后，高科紫麟景院为麒麟守住了新房均价3万的“良心价”，上市多年的睿创新筑，至今仍有均价2.8万的毛坯现房在卖。

 

麒麟的次新房，紧跟市场行情。主力的中海国际社区、熙悦、睿创新筑、新保弘领东苑等，均价2.5-3.1万不等，这让在售新房压力山大啊。

 

将军大道、岔路口

二手房均价：2.7万/㎡

配套指数：☆☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆

在江宁，将军大道和岔路口有诸多相似之处。比如多年没有新房供应，整体二手房均价持平，等等。

商品房布局较早，将军大道、岔路口的托乐嘉、瑞景文华、南方花园、天地新城等，故事都不少。

 

但这两个区域，各有辨识度。

将军大道城市界面略新，有地铁覆盖，沿着主干道布局了不少低密住区，居住舒适度更胜一筹。一个热知识，将军山中学，是江宁公办初中的佼佼者。

岔路口，是更有烟火气、市井气息的地方。金盛路上，藏着不少宝藏美食；附近的居民，闲来无事喜欢去顾家百货淘淘货。在这里，有车的人反而烦恼：早晚高峰堵车是家常便饭，老小区扎堆，停车成了头疼事儿。

禄口、滨江

新房均价：主力集中在1.9万/㎡

配套指数：☆☆☆

居住舒适度：☆☆☆

禄口和滨江，是江宁的“难兄难弟”。

离主城远，没地铁（禄口不少小区，离S1号线翔宇路北站的距离有些尴尬），没有像样的大型商场……而又都曾靠倒挂的1字头新房出圈无比，引发抢房大战。

俩兄弟在楼市上的表现，也殊途同归。早几年频频卖地，新盘扎堆，价格还一度冲上2字头。可行情一下行，就原形毕露了。

 

 

随便举几个曾经的营销案例：禄口红豆香江华府、滨江新城云漾滨江抛开套路，首付2万起就能买；滨江大华锦绣前程，不光1成首付，买房还送装修包；禄口云湖悦府，销许均价近2万，折后均价1.6万不说，还能1万元买产权车位……

至于次新房，还用说嘛？

禄口交付时间不长的恒大林溪郡、奥园金基天著尚居，参考均价1.7-1.8万，几乎没有成交；已有些年头的招商依云郡、朗诗青春街区等，成交均价降到了1.3-1.5万/㎡。

 

绕不开的“反面案例”翠屏城，高峰时成交单价逼近2万，如今遍地是8000多元/㎡成交的骨折价。

 

滨江，也是相似的情况。弘阳禹洲时光印象、禹洲弘阳滨湖里、朗诗未来家等，成交均价1.4万。不打折的新房，能有活路嘛？

 

这份测评里，并没有提到正方新城。目前，这里主力在售的玖华府，紧挨着地铁S1号线正方中路站，含包均价也最贵，达到2.73万/㎡；山语春风、联发云启临近银城蓝溪郡，楼市行情叠加配套乏力等因素，新房、次新房的价格战愈演愈烈。

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