一、全款购买房屋的标准流程是什么？

签署三方合同→解除房屋抵押→办理网签→预约过户缴税→过户缴税→领取不动产权证→物业交割→ 交易完成 .

二、商业贷款购房的基本流程是什么？

 

三、个人住房商业性贷款有哪些常见问题？

（1）征信逾期严重；

（2）收入流水不够；

（3）首付款来源存疑；

（4）评估价低于成交价，增加了客户的首期款。

四、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么？

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了防范风险，追求合理的抵押价值。商业银行会委托信任 的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接 某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些 互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。

五、评估值与成交价格的比例是多少？

评估值与成交价格的比例一般是 80%-90%

六、评估值是否收费，有谁承担？

收费；客户承担；

七、银行针对哪些情形会拒贷？

（1）提供虚假材料（或假资质）：收入证明和银行流水，发现材料造假，贷款直接被拒；40

（2）骗贷：①买卖双方虚假交易，骗取银行贷款②虚高贷款额度：将房屋成交价提高以获得更多贷款 ③亲属之间买卖；

（3）还款能力弱：收入未达到负债的 2 倍，会被银行认定为还款能力弱，被拒贷可能性大；

（4）无购房资质；

（5）逾期次数多：信用卡和其他住房贷款、车贷还款逾期都计算在内，原则上连三累六银行拒贷。

（6）不符合贷款政策的其他情形

本市个人住房商业性贷款的政策是什么？

 

首套住房、二套住房如何认定？

认定住房是首套或二套，有两个部门：分别是银行和交易中心。在贷款环节，按照下列标准认定：

（1）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满 足在苏州大市目前没有住房。

（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。在苏州大市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借 款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。

（3）住房贷款记录是指全国范围内，而不是仅仅包括苏州大市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括 住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录，具体以征信报告为准。

（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。

（5）只统计苏州大市范围内的住房，不统计苏州大市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房，已购公房、商品住房，不包括商业用房、办公用房。

 

个人住房商业性贷款中的常见问题

一、如何认定购房人具有贷款资格

（1）借款人家庭的收入是负债的 2 倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借 款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定；

（2）征信较好。一般逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大；

（3）家庭不在拒贷范围内。

二、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形

（1）可开具兼职收入证明（附流水）；

（2）男女朋友共同借款（共同上产证）；

（3）父母作为担保人；

（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；

（5）接力贷，父母作为所购房屋的所有权人，子女作为共同借款人。

三、贷款年限如何确定

贷款最长年限有下列 3 个影响因素，这 3 者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

（1）国家和地方政策。目前苏州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过 30 年；

（2）房屋年龄。一般要求房龄在 30 年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤50（各银行之间有差异）；

（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过 65 周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤70（各银行之间有差异）。

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